名下有好幾間房，房屋稅怎麼越來越重？囤房稅 2.0 與你能做的節稅動作

去年 5 月，一位開店的老闆拿著房屋稅單來問我：「我房子又沒買多，怎麼名下第二、第三間的房屋稅忽然變貴這麼多？」這不是稅單算錯，是「囤房稅 2.0」上路了。這套新制 113 年 7 月施行、114 年（2025 年）5 月第一次按新制開徵，明年（2026 年）5 月是第二年，一樣照課。手上不只一間房的人，值得花五分鐘搞懂它怎麼算，以及你現在還能做哪些動作把稅壓下來。

最關鍵的改變叫「全國歸戶」。以前房屋稅是各縣市各算各的，很多人把房子分散在台北、台中、宜蘭，每個縣市都被當成「第一戶」，稅率自然低。現在改成把你——連同配偶、未成年子女——全國的非自住房子加總起來看，總戶數越多、稅率越高。過去靠分散持有壓低稅率的做法，等於失效了。

稅率也全面拉高。非自住住家用房屋的法定稅率，從舊制的 1.5%～3.6%，調高到 2%～4.8%，而且各縣市要依持有戶數訂「差別稅率」，第 4 戶起大多落在 3.2%～4.8%。以相同的持有條件估算，多屋族（4 戶以上非自住）的房屋稅，可能來到舊制的 1.6～2.4 倍，實際要看你有幾戶、以及房子所在縣市訂的稅率（A）。

你名下每一間房，會被歸到哪一種、用哪個稅率，差很多：

房屋稅怎麼算其實很單純：房屋稅 ＝ 房屋「課稅現值」× 稅率。課稅現值不是市價，是稅捐處認定的房屋價值，通常比市價低很多。

舉個例子：一間課稅現值 100 萬的房子。如果是你設籍自住（1.2%），100 萬 × 1.2% ＝ 1 萬 2；同一間，如果變成你名下第三間、沒人住也沒出租的非自住房，假設所在縣市對這種戶數訂 3.2%，就是 100 萬 × 3.2% ＝ 3 萬 2——同一間房，差了將近三倍。這就是為什麼多屋族一定要弄清楚每間房「被算成哪一種」。

好消息是，有些房子可以壓到較低稅率、甚至「不計入囤房戶數」，但多半要主動申請、而且有期限：想適用自住 1%／1.2%，本人、配偶、未成年子女要在那間房辦妥戶籍登記；把空房拿去出租並誠實申報租賃所得達當地標準，稅率可降到 1.5%～2.4% 且不算進囤房戶數；繼承來的共有房屋、建商兩年內的待售餘屋，也各有較低稅率、不計入戶數（B）。

要注意的是，這些設籍或申請要在當年房屋稅開徵 40 天前、也就是 3 月 22 日以前辦好（明年因當天適逢假日，順延到 3 月 23 日；實際仍以各地稅捐處公告為準）。錯過了，能少繳的部分要等隔年才適用，等於整年多繳一次（C）。

結論是：囤房稅 2.0 不是一則過去的新聞，而是每年 5 月都會照課的常態。如果你名下不只一間房，別等稅單寄來才發現變貴——趁明年 3 月 22 日（順延 3/23）之前，把哪幾間要設籍自住、哪幾間要報出租、哪幾間可以申請免計入戶數盤一遍，往往就能合法少繳一筆。各縣市的差別稅率級距不完全一樣，實際稅率與申請、設籍的截止日，請以你房子所在地的地方稅稽徵機關公告為準。

法條依據

• A：《房屋稅條例》第 5 條（房屋稅差別稅率 2.0 修正）——非自住住家用房屋採全國歸戶，按所有權人於全國持有戶數「全數累進」課徵，法定差別稅率 2%～4.8%（修法前為 1.5%～3.6%）；地方政府應視所有權人持有戶數訂定差別稅率。
• B：《房屋稅條例》第 5 條及財政部相關規定——全國單一自住房屋（本人、配偶及未成年子女於全國僅持有 1 戶、供自住、辦竣戶籍登記、房屋現值在一定金額以下）稅率 1%，全國 3 戶以內自住為 1.2%；出租並申報租賃所得達當地租金標準之房屋、繼承取得之共有房屋，稅率 1.5%～2.4% 且不計入囤房戶數；建商待銷售房屋 2 年以內 2%～3.6%。
• C：《房屋稅條例》第 7 條及財政部規定——房屋使用情形變更致稅額減少者，應於每期房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日，遇假日順延）向房屋所在地稽徵機關申報，自申報當期起適用；逾期申報者，自次期起適用。各地方政府之差別稅率級距與申請、設籍期限，依當地公告為準。

本文為一般說明，實際以最新法令及各地方政府公告為準。